Grundlagen - Grundpfandrecht und Beleihungsauslauf
Selbstverständlich vergibt keine Bank einen Kredit in Höhe mehrerer Zehntausend Euro ohne Sicherheiten. Und da in den wenigsten Fällen bereits vorhandene Immobilien oder Bürgschaften durch Dritte vorhanden sind, ist in der Regel das zu bauende Haus selbst die Sicherheit für die Bank. Hierfür sichert sich das Kreditinstitut das Grundpfandrecht durch einen Eintrag ins Grundbuch des Hauses. Sollte der Schuldner nicht mehr in der Lage sein, seine Raten zu bezahlen, würde das Haus verkauft werden und die Summer unter den im Grundbuch eingetragenen Gläubigerbanken verteilt werden.
Bevor eine Bank ein Baudarlehen vergibt, prüft sie zunächst den Wert der Immobilie. Dieser stimmt nicht immer mit den tatsächlichen Baukosten überein. Davon wird ein Sicherheitsabschlag für mögliche Wertminderungen abgezogen, in der Regel beträgt er etwa 10 Prozent. Der übrig gebliebene Wert ist der Beleihungswert, dieser wird von den Banken als Grundlage für die Baufinanzierung bemessen. Der Beleihungsauslauf schließlich ist das Verhältnis des tatsächlich benötigten Kredites zu dem von der Bank ermittelten Beleihungswert. Wenn sich der Beleihungsauflauf durch eine Erhöhung des Eigenkapitals verringert, gewähren Kreditinstitute niedrigere Zinsen.
Im Beispiel sieht das wie folgt aus:
Die Baukosten eines Hauses betragen 100.000 Euro, der Bauherr hat 30.000 als Eigenkapital angespart. Davon muss er 5.000 Euro für Notar und Makler zahlen, kann also noch 25.000 Euro in den Bau stecken. 75.000 Euro müssen demnach durch einen Kredit abgedeckt werden. Die Bank zieht jedoch vom Wert des Hauses einen Sicherheitsabschlag von 10 Prozent ab, der Beleihungswert beträgt also nur 90.000 Euro. Der benötigte Kredit hat demnach einen Beleihungsauflauf von 83,33 Prozent.
Nach der Höhe des Beleihungsauflaufs richtet sich schließlich der Zinssatz für das Baudarlehen. Bei einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent wären bei einer Kredithöhe von 100.000 Euro und einer Zinsbindung über 10 Jahre etwa 4,70 Prozent fällig (Stand November 2008). Bei einer Finanzierung gänzlich ohne Eigenkapital mit einem Beleihungsauslauf von 110 Prozent wären es bereits schon 5,17 Prozent.